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집값오른 우리집! 팔때 양도세 얼마일까?
한국빌라협회 조회수:139
2017-10-17 09:33:23

 

 

 

 

양도소득세가 과세되면서 고가주택으로 분류되는 경우는 실질 양도가액이 9억원을 초과할 때다. 다가구주택을 구획된 부분별로 양도하지 않고 매매단위로 양도한다면 그 전체를 하나의 주택으로 간주해 고가주택 해당여부를 판단한다.

고가주택은 1세대 1주택이더라도 비과세를 적용하지 않는다. 단 전체 양도차익을 과세하지 않고 9억원을 초과하는 분만 과세한다. 또 3년 이상을 장기보유한 경우엔 장기보유특별공제로 24%(3년 이상)~80%(10년 이상)의 높은 공제율을 적용하므로 1세대 1주택이라면 고가주택의 양도차익에 따른 세부담이 높지 않다.

이에 반해 1세대 2주택 이상이면서 고가주택을 양도하는 경우 양도차익 전체를 과세한다. 보유한 지 1년 미만이라면 40% 단일세율로, 1년 이상을 보유했다면 기본세율을 적용한다. 이 경우에도 3년 이상 장기보유 중이라면 장기보유특별공제를 받을 수 있는데 공제율이 10%(3년)~30%(10년)로 1세대 1주택인 경우보다 낮다. 이 공제율 또한 2019년부터 6%(3년)~30%(15년)로 줄어든다.

만약 조정대상지역 내의 주택을 보유했다면 양도소득세는 얼마나 더 늘어날까. 조정대상지역 내 주택 양도 시 2주택을 보유했다면 기본세율에 10%를, 3주택 이상을 보유했다면 20%를 가산한다. 또 이 경우 장기보유특별공제를 받을 수 없기 때문에 상당한 세액이 발생한다. 다만 이 개정 규정은 오는 4월1일 이후에 양도하는 경우에만 적용되므로 조정대상지역 내의 주택을 양도하려 한다면 그 이전에 서둘러 마무리하는 게 낫다.

조정대상지역 내 주택 양도세가 얼마나 늘어나는지 구체적인 예로 가늠해보자. 1세대 2주택 보유자가 3년 보유한 조정대상지역 내 주택을 양도하면서 양도차익이 1억원 발생했다고 가정하자. 오는 4월1일 이후 양도하는 경우 양도세액은 약 3300만원으로 그 이전과 비교하면 1500만원가량 세부담이 증가한다.

한편 거주지 이전을 위해 일시적으로 2주택이 되는 경우엔 1주택으로 간주하는 특례 규정을 잘 살펴야 한다. 기존 주택을 매입한 이후 1년 이상이 지나고 새 주택을 매입한 후 3년 내 기존주택을 처분하면 1세대 1주택으로 간주된다. 이는 조정대상지역 내 주택이라더라도 다르지 않다. 기존 주택이 1세대 1주택 비과세 요건을 충족한다면 부담할 세금은 없을 것이고 만약 고가주택에 해당된다면 9억원을 초과하는 분만 과세된다.
 

 

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