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부동산 이중매매의 효력과 민사 형사상 주요 쟁점
한국빌라협회 조회수:139
2017-10-03 09:16:49

부동산 이중매매의 효력

부동산은 원칙적으로 소유권등기를 마쳐야 그 소유권을 취득할 수 있다. 따라서, 부동산 소유권을 취득하기 위해 부동산 매수시 그 효력은 매매계약서에 기한 의무이행 중 등기까지 마쳐야 발생한다. 따라서, 매수인이 잔금까지 지급하였으나 아직 등기를 이전하지 않은 상태에서 매도인이 또 다른 제2매수인과 부동산매매계약을 체결하는 배임행위를 하더라도, 일단 제2매수인이 등기를 경료하면, 2매수인이 유효하게 소유권을 취득함이 원칙이다.

다만, 대법원은 부동산 이중매매가 반사회적 법률행위에 해당하는 경우 민법 제103조에 해당하여 무효라고 하고 있는데, 구체적으로 “부동산의 이중매매가 반사회적 법률행위로서 무효가 되기 위하여는 매도인의 배임행위가 있어야 하고, 나아가 매수인이 매도인의 배임행위에 적극 가담한 행위로 이루어진 매매”일 것이 요구된다.

여기서, 제2매수인이 매도인의 배임행위에 적극 가담하는 행위의 의미는, 부동산이 제 1매수인에게 이미 매도되었다는 사실을 제 2매수인이 알고 있었다는 것만으로는 부족하고, 적어도 제2매수인이 매도인의 배임행위에 공모 내지 협력하거나, 이미 매도된 부동산임을 알면서 매도인에게 제2 매도행위를 요청하거나 유도하여 제2 매매계약에 이르게 하는 정도가 되어야 한다(대법원 93다55289 판결).

이때, 매도인과 제2매수인이 형제간 또는 부부간 등 특수한 관계에 있으면, 일단 매도인의 배임행위에 제2매수인이 적극 가담한 것으로 추정된다.

한편, 이중매매 대상인 부동산 자체의 객관적 상태만 보아도 이미 타인이 이를 양수하여 사용하고 있다는 것을 제3자가 쉽게 알 수 있는 경우(예를들어 학교 교정, 교회의 부지 등으로 이미 사용되고 있는 토지)에는, 이중매매가 무효가 될 가능성이 높다.
 

부동산 이중매매시 민사소송과 형사문제

이중매매가 유효라면, 제2매수인에게 경료된 소유권이전등기가 유효하고, 매도인의 제1매수인에 대한 소유권이전등기의무는 이행불능이 된다. 따라서, 제1매수인은 매도인에 대한 이행청구(최고) 없이도 매도인과의 매매계약을 해제할 수 있고, 매도인에게 손해배상청구를 할 수도 있다.

한편, 이중매매가 무효라면, 제2매수인에게 경료된 소유권이전등기는 무효가 되고, 제2매수인은 매도인에게 다시 소유권등기를 원상회복 해야할 의무가 발생한다. 또한, 매도인은 제1매수인에게 여전히 소유권이전등기를 경료해 줄 의무가 있는 것이므로, 결국 제1매수인은 매도인을 대위하여 제2매수인에게 직접 소유권이전등기 말소청구소송을 할 수 있다.

형사적으로는, 매도인이 부동산을 제1매수인에게 매도하고 계약금과 중도금까지 수령후 다시 제2매수인과 매매계약을 체결하고 계약금과 중도금까지 수령한 것은 제1매수인에 대한 소유권이전등기 협력 임무의 위배와 밀접한 행위로서 배임죄의 실행착수가 있고, 나아가 제2매수인이 등기까지 경료하면 배임죄의 기수가 된다는 것이 대법원의 기존 입장이다(대법원 83도2057 판결), 다만, 최근 대법원은 부동산이중매매시 배임죄가 성립하는 것이 맞는지에 대해 대법원 전원합의체에 회부하였는바, 판례변경여부가 쟁점이 될 전망이다.

부동산 이중매매 법리의 확대

위와 같이 부동산 이중매매는 원칙적으로 유효하지만, 제2매수인이 매도인의 배임행위에 적극가담시 무효가 될 수 있다는 법리는 다양한 경우에서 응용 적용된다.

구체적으로 예를 들어보면, ①매도한 부동산을 매수인이 등기하지 않은 상태에서 제3자에게 증여하는 경우, ②매도한 부동산을 매수인이 등기하지 않은 상태에서 매도인이 그 부동산 위에 근저당권을 설정하는 경우, ③공동상속인 중 1인이 제3자에게 상속 부동산을 매도한 뒤 그 앞으로 소유권 이전등기가 경료되기 전에 그 매도인과 다른 공동상속인들 간에 그 부동산을 매도인 외의 다른 상속인 1인의 소유로 하는 내용의 상속재산분할협의가 이루어져 그 앞으로 소유권이전등기를 하는 경우, ④부동산 소유자가 자신의 부동산에 대하여 점유취득시효가 완성된 사실을 알고 이를 제3자에게 처분하는 경우, ⑤부동산명의수탁자가 명의신탁계약상의 의무를 위반하여 자기 명의로 되어 있는 부동산을 처분하는 경우 등이다.

위 사례들에서 등기 명의를 먼저 취득한 사람이 유효하게 소유권을 취득하는 것이 원칙이지만, 예외적으로 위와 같은 배임행위에 등기 명의를 취득한 사람이 적극 가담한 것이라면 그 등기의 효력은 무효가 될 것이다.
 

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