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불법으로 주택 개조한 근린생활시설(근생)
한국빌라협회 조회수:433
2016-07-14 09:15:25

 

신축빌라로 내 집 마련을 준비하다 보면 근린생활시설을 잘못 계약하는 사례가 있다. 피해자의 대부분은 분양팀에서 설명하는 근린생활시설의 용도변경을 믿고, 분양가가 저렴하다는 이유로 계약하게 된다.

상가 용도로 허가된 근린생활시설을 주택으로 용도 변경하는 것은 불가능하지 않지만 현실적으로 쉽지 않아 주의해야한다.

근린생활시설을 주택으로 용도변경을 하려면 주차공간을 확보해야 한다. 근린생활시설은 상가의 용도로 허가를 내고 사용하는 건축물의 형태이기 때문에 주택법으로 적용되지 않아 주차공간을 확보하지 않아도 무방하다.

하지만 주택으로 용도변경을 하려면 주택법상 적용이 되는 주차공간을 따로 확보해야 한다. 주차공간을 확보하려면 대지(땅)가 필요한데, 추가적으로 주차공간만큼의 땅을 매입해야 하는 것이다. 주차 간을 확보할 수 있는 대지를 구입하는 금액이면 굳이 근린생활시설이 아닌 주택을 구입해도 가격적으로 차이가 나지 않을 뿐더러 내가 필요한 만큼의 대지를 구입해야 한다.

근린생활시설이 주택의 모양을 하고 있는 이유는 일반상업지역에 주택을 공급하기 위해서는 30%는 의무적으로 근린생활시설을 지어야 하기 때문이다. 상업 지역에서 분양하는 신축빌라의 경우 어쩔 수 없이 근린생활시설으로부터 자유로울 수 없다.

원칙적으로 근린생활시설은 주거의 용도가 아니기 때문에 주거가 불가능하다. 건물을 공급하는 건축주 역시 이 내용을 잘 알고 있지만, 신축빌라로 지어진 건물에 근린생활시설이 들어온다고 하더라도 상가로 분양할 수는 없다.

수익을 내야하는 건축주의 입장에서는 개조해서 파는 게 이득이 되기 때문에 근린생활시설을 주택으로 개조해서 분양하게 되는 것이다.

하지만 매수자의 입장에서는 근린생활시설을 거주 목적으로 매매했을 경우, 득보다 실이 많기 때문에 각별한 주의가 필요하다.

근린생활시설은 주택과는 다르게 구입 시 4.6%의 취득세가 발생해 일반주택보다도 세금부담이 크다. 추후 매도 시 근린생활시설이어서 매매가 어려워지는 경우가 많을뿐더러 양도세 비과세 혜택을 받을 수도 없다

주택으로 불법 개조한 근린생활시설의 피해를 피하려면 먼저 등기부등본이나 건축물대장을 열람해서 계약하려는 세대가 근린생활시설인지를 확인해야 한다.

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